Tajemství nemovitostí: Krtek

Dnes mnozí zájemci o bydlení volí koupi staršího domu, který si upraví podle vlastních představ. Požadovaná velikost se nejčastěji řeší nástavbou nebo přístavbou. Starší domy však ukrývají spoustu tajemství, která při úpravách mohou klást překážky. Inspekce nemovitostí vám je pomůže odhalit.

Současná situace na realitním trhu je charakteristická nedostatkem nových bytů a domů. Alternativou k novostavbě je pořídit si starší dům a upravit si jej podle vlastních představ. Ne každý starší dům ale velikostně vyhovuje. Tato situace se nejčastěji řeší nástavbou nebo přístavbou.

Při přístavbě nás omezuje faktor zastavěnosti území, který určují místní předpisy (například pouze 30 % výměry pozemku může být zastavěná plocha apod.). U nástaveb bývají omezení zejména

Koupí a následným zvětšením staršího rodinného domu chtěl svoji bytovou otázku řešit i pan Pavel s rodinou. Vyhlédl si klasický, starší rodinný dům a obrátil se na nás, abychom mu prověřili technický stav domu s důrazem na proveditelnost nástavby. U tohoto typu kontroly je prioritou prověření statických parametrů. V první řadě je to únosnost základů, následně stav nosných stěn, kondice stropu a případná dispoziční omezení. Statiku krovu a stav střechy není třeba detailně řešit, neboť původní konstrukce zastřešení se při nástavbě kompletně odstraní.

Starší domy ukrývají spoustu tajemství. Málokdy se zachová projektová dokumentace a pokud i ano, často zjistíme, že dům se podle ní nestavěl. O překvapení nebývá nouze v suterénech. Nacházíme tam různá „zákoutí“, po domácku řešené trasování plynu, vody či kanalizace. Dům, který jsme prověřovali pro pana Pavla, měl jinou zajímavost: byl částečně podsklepen. To znamená, že hloubka základů byla vůči terénu někde necelý metr, jinde přes tři metry.

Jelikož základ pod středovou nosnou stěnou byl hluboký, začali jsme prověřovat stav po obvodu domu. Majitelce jsme vysvětlili, že bez adekvátní sondy není možné odborně se vyjádřit k otázce nástavby. Požádali jsme ji o souhlas s tím, že terén se po provedení sondáže pokusíme vrátit do původního stavu. Souhlas majitele je v tomto případě nutný, jde totiž o destruktivní zásah. Na druhé straně, prodávající mají možnost se také seznámit se skutkovým stavem, pořídit si fotografie a kdyby tento zájemce koupi nakonec zrušil, mohou tuto důležitou informaci prezentovat jinému bez nutnosti opakovaného kopání a sekání.

Pustili jsme se tedy do „krtkování“. Nejprve jsme museli podkopat betonový chodníček kolem domu. Naštěstí zemina byla běžná „hnědozem“, žádné skály či blátivý jíl. Sonda musí být dostatečně velká, abychom z ní uměli zjistit materiálové složení (v minulosti se místo betonu používali do základů cihly, kámen apod.), hloubku a případně i šířku základového pásu.

Po podrobném zadokumentování všech důležitých údajů jsme vrátili terén předzahrádky do původního stavu. Docela se nám to podařilo, co řeknete?

Pokračovali jsme zkoumáním podsklepené části domu a kontrolou dalších důležitých oblastí. Získané informace o stavu základů jsme dali do souvisu s plány pana Pavla. Vyhodnotili jsme předpokládanou míru přitížení budoucí nástavby. Z hlediska statiky nám vyšel nějaký údaj, který bylo třeba konfrontovat s dalšími faktory, jako je například řešení schodiště, orientace domu na světové strany, potřeba změny trasování kanalizační přípojky a co by znamenalo provést nejen nástavbu, ale také menší přístavbu. Pan Pavel dostal jasnou informaci, což se nejvíce vyplatí nejen z technického, ale iz finančního hlediska (podrobnosti neuvádíme, nakolik jde o soukromé informace). Kromě celkové statiky tohoto domu jsme samozřejmě prověřili i ostatní důležité prvky. Nyní má všechny potřebné informace k případné koupi. Pokud dům koupí, ví, s čím musí počítat. Nekoupí si žádnou kočku v pytli.

Bohužel, tento správný postup „obešel“ jiný kupující na úplně jiné adrese. Ten si nekupoval starý dům, jen obyčejný pozemek, který byl dlouhá léta nezastavěný. Dopadlo to strašidelně, nic nepostavil a může si akorát smutně zpívat Pec nám spadla… Přečtěte si, co může způsobit nevhodné podloží.

Dobrá rada
Pořídit si starší dům a ten si upravit (nadstavit, přistavit nebo jinak rekonstruovat), může být dobrá cesta k novému bydlení. Důležité je ale nechat si profesionálně prověřit statiku a celkový stav budovy. Dozvíte se informaci, zda lze dům zachovat, nebo jej budete muset částečně, případně celý zbourat. Investičně to znamená podstatný rozdíl.

Kupování staršího domu a jeho následná rekonstrukce není pro každého. Jsou s tím spojeny starosti. Na druhé straně se tyto domy obvykle prodávají na dobrých adresách v centrech vesnic a měst. A právě adresa rozhoduje. Koupit si novostavbu na odlehlé adrese, kde bylo před rokem jen pole, nemusí být vždy dobrý nápad. Stojí tedy za úvahu zvážit i tento způsob pořízení nového bydlení.

Obavy z technických starostí při rozsáhlých rekonstrukcích doporučujeme přenechat profesionálům. Poctivé služby poskytuje mnoho firem, spolehlivé poradenství i dozor nad pracemi například i Perfect Home.

Tajemství nemovitostí vám přináší Kvalitní bydlení – kolektiv stavebních inženýrů, kteří na Slovensku vymysleli a zavedli do realitní praxe inspekci nemovitostí.