Koupě nemovitosti s tíhou v listu vlastnictví – na co si dát pozor

Ať už nemovitost prodáváte nebo kupujete, měli byste vědět, jaká tíha je na ní uložena, protože s tím souvisí určitá omezení. Podívejte se, jaké tíhy můžete mít a jak se u nich dá postupovat.

Když jste si vybrali vytouženou nemovitost pro nové bydlení, rozhodně je třeba si ji prověřit. Kupující by měl být informován o právním stavu nemovitosti a pokud vám současný majitel tyto informace neposkytl, musíte si je zjistit sami. Může to být jedním z následujících způsobů:

požádáte majitele nebo realitní kancelář o předložení dokladů o předmětné nemovitosti,
osobně si vyžádáte list vlastnictví od správy katastru příslušného okresního úřadu, kde se kupovaná nemovitost nachází,
pokud chcete ušetřit správný poplatek, tuto informaci umíte zjistit iz volně přístupného internetového portálu katasterportal.sk, jakož iv Notářském centrálním registru zástavních práv.
Co hledat v dopise vlastnictví
List vlastnictví každé nemovitosti má tři části. V části „A“ je majetková podstata, tedy informace o nemovitosti. V části „B“ jsou vlastníci a jiné oprávněné osoby. Podle těchto informací umíme prověřit majitele, spoluvlastnický podíl vlastníků, způsob a datum nabytí. Často je nejdůležitější část „C“ – tíhy. Teprve podle údajů v této části listu vlastnictví se rozhodujte, zda danou nemovitost koupíte nebo ne. Většina lidí se kvůli strachu nebo nevědomosti rozhodne ani neuvažovat nad koupí nemovitosti, která má v dopise vlastnictví tíhu. Může to být výhodná a bezpečná koupě, ale je třeba být při ní velmi obezřetný. Nejbezpečnější je poradit se při tom se zkušeným odborníkem.

Na jaké tíhy můžete narazit?
V listu vlastnictví se nejčastěji můžeme setkat s následujícími tíhami:

zástavní právo finanční instituce (banky, stavební spořitelny)
zástavní právo nebankovní instituce
zástavní právo fyzické osoby
zástavní právo Státního fondu rozvoje a bydlení (SFRB)
zástavní právo exekutora
zástavní právo města
zákonné zástavní právo ve prospěch Společenství
věcná břemena (doživotní právo užívání, právo přechodu, průjezdu a právo vstupu)
uplatněné zástavní právo ve prospěch věřitele
jiná omezení než např. ochranná pásma
V tomto bodě je třeba si v případě hotovostní koupě zvážit rizika a rozhodnout se, zda o nemovitost stále máte zájem. V případě koupě nemovitosti na úvěr však možnost rozhodování nemáte. Je na finanční instituci, zda aktuální tíhu v listu vlastnictví kupované nemovitosti akceptuje, nebo ne. Kupujícímu nezbývá nic jiného, než takové rozhodnutí akceptovat.

Jak postupovat u jednotlivých tíží?
Zástavní právo finanční instituce

S tímto zástavním právem se setkáváme nejčastěji. Z pohledu koupě jsou u něj tři možnosti.

1.Předčasné splacení úvěru

Buď se splatí zůstatek úvěru současného majitele z finančních zdrojů majitele nebo z financí kupujícího. V obou případech se to děje na základě schválení žádosti o předčasné splacení a vyčíslení zůstatku hypotečního úvěru vlastníka. Finanční prostředky na splacení zajištěného úvěru se poukáží na účet uvedený v dokladu o vyčíslení zůstatku úvěru s příslušným variabilním symbolem, přičemž úvěrující banka se zaváže po úplném splacení úvěru vystavit potvrzení o splacení úvěru (tzv. kvitanci) a souhlas o výmaz zástavního práva. Následně banka doručí tento dokument na katastrální úřad příslušného okresního úřadu, kde se předmětná nemovitost nachází a současnému majiteli nemovitosti.

Katastrální úřad ve lhůtě do 60 dnů vymaže zástavní právo z listu vlastnictví prodávané nemovitosti. Pokud se použijí finanční zdroje kupujícího, pravidlem je, že by kupní cena měla být větší než zůstatek úvěru prodávajícího. Kupní cena snížená o částku zůstatku úvěru se poukáže na účet prodávajícího. Výše uvedený postup je třeba zaznamenat do kupní smlouvy.

Podobnou možností je, pokud splacení zůstatku úvěru prodávajícího se uskuteční z hypotečního úvěru (HÚ) kupujícího. Postup je téměř identický. Kupní cena musí být větší než zůstatek úvěru prodávajícího, ale k čerpání hypotéky kupujícího banka přistoupí až po předložení listu vlastnictví zastavené nemovitosti s plombou ve prospěch banky poskytující hypoteční úvěr. Platí podmínka, že zbývající část kupní ceny v momentě čerpání úvěru již musí být splacena. Kupovaná nemovitost většinou slouží jako zajištění HÚ ve prospěch úvěrující banky, není to ovšem podmínkou.

Finanční instituce akceptují zástavní práva ostatních finančních institucí, zástavní právo SFRB, zástavní právo města, zákonné zástavní právo ve prospěch Společenství a věcná břemena s právem přechodu, průjezdu a právo vstupu. Pokud má nemovitost na listu vlastnictví některé z ostatních zástavních práv, je jako zajištění úvěru neakceptovatelná.

2.Změna předmětu zabezpečení

Druhou možností je změna předmětu zabezpečení, v praxi se tato možnost však využívá nejméně. Založená nemovitost se vymění za jinou kupovanou nemovitost, přičemž prodávající nadále splácí původní hypoteční úvěr za podmínek uvedených v příslušné smlouvě. Základním požadavkem je, že je třeba mít vhodnou nemovitost k založení. Výhodou řešení jsou úspory na poplatcích, které souvisí s předčasným splacením hypotéky. Nevýhodou jsou značné komplikace ze stran některých finančních institucí, obava až nedůvěra třetích stran a také časová náročnost.

Uplatněné zástavní právo ve prospěch věřitele
Představuje proces, který následuje po nesplnění závazků ze strany dlužníka. V takovém případě prodej nemovitosti je možný už jen po zaplacený celkového dluhu is příslušenstvím v celosti na základě dohody s věřitelem nebo s exekutorem. Pokud k tomu nepřijde, nemovitost se prodá formou dražby, tedy lze vydražit.

Jiná omezení a ochranná pásma
Váží se k inženýrským sítím, elektrickým sloupům a podobně. Mají omezující charakter pouze z pohledu užívání pozemku, ale ne z pohledu koupě.

3.Převzetí dluhu

Tato třetí možnost, se momentálně díky výhodným podmínkám pro poskytování hypoték téměř vůbec nevyužívá.

Zástavní právo nebankovní instituce a zástavní právo fyzické osoby

Jsou také poměrně častou tíhou a pro kupujícího znamenají naprosto tentýž výsledek. Při koupi z vlastních zdrojů (nikoli z hypotéky) je třeba do kupní smlouvy přesně zakotvit, za jakých podmínek se vymaže tíha a proběhne koupě. Při koupi na hypotéku jsou však tyto tíhy pro banky a stavební spořitelny neakceptovatelné. Musí se vymazat z dopisu vlastnictví ještě před hypotékou.

Dá se předčasně splatit se sankcemi nebo přesunout na jinou nemovitost. Tato tíha je akceptována finančními institucemi, takže je možné tuto tíhu vyplatit z hypotéky kupujícího.

Zástavní právo exekutora
Toto je tíha, kterou finanční instituce neakceptují, je třeba ji tedy nejprve vymazat z listu vlastnictví, až potom můžeme požádat o hypoteční úvěr. Ve většině případů prodávající nedisponuje finančními zdroji na vyplacení pohledávky exekutora. Zde by měl kupující zpozornět a pečlivě zvážit míru rizika a lukrativnost koupě. Podle odborníků se nedoporučuje kupovat nemovitost, která má zapsáno více než tři exekuce v dopise vlastnictví. V takovém případě je vysoký předpoklad, že se během vyrovnávání exekucí objeví další. Pro vyloučení rizika zápisu další exekuce je možné požádat příslušný okresní soud o vyjádření, zda neprobíhá další exekuční řízení vůči prodávajícímu. Přítomnost takové tíhy může mít vliv na snížení prodejní ceny nemovitosti.

Při koupi nemovitosti s tíhou zástavního práva exekutora je nutná bezpodmínečná součinnost prodávajícího nebo zmocněného advokáta, a to zejména během vyrovnávání závazků. Ideální je, když po vyrovnání závazku exekutor bezodkladně vystaví potvrzení o splacení pohledávky se souhlasem o výmaz tíhy pro katastr. Změnu vlastnických práv je praktické řešit v urychleném řízení.

Zástavní právo města
S touto tíhou se dnes setkáváme už jen občas. Vznikaly při odkupování městských bytů do osobního vlastnictví. Kupující dostali slevu, na byty však vzniklo zástavní právo na smluvně dohodnutou dobu 10 let od nabytí. Po uplynutí této doby město na požádání vystaví souhlas k výmazu zástavního práva. V případě prodeje takové nemovitosti před uplynutím této doby musí majitel zaplatit pokutu uvedenou v kupní smlouvě, na jejímž základě byt nabyl od města. Tento druh zástavního práva finanční instituce neakceptují, a musí být vyplaceny z vlastních finančních zdrojů kupujícího resp. prodávajícího.

Zákonné zástavní právo ve prospěch Společenství
Je to zástavní právo k bytu nebo k nebytovému prostoru ve prospěch společenství vlastníků bytů a nebytových prostor. Vzniká ze zákona ke každému bytu nebo nebytovému prostoru v obytném domě již prvním převodem bytu nebo nebytového prostoru do osobního vlastnictví nájemníka podle zákona o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Toto zástavní právo nemá žádný vliv na koupi bytu, finanční instituce jej tedy akceptují. Slouží k zajištění popřípadě vzniklé pohledávky majitelů na povinných úhradách souvisejících s užíváním bytu a nebytových prostor.

Věcná břemena
Věcná břemena jsou tématem, kterému se budeme věnovat zvlášť, protože u nich vzniká mnoho možností. Z pohledu omezení v případě koupě nemovitosti bývá nejčastější komplikací doživotní právo užívání domu nebo bytu je ve prospěch určité osoby (in personam). Právo z věcného břemene náleží určité fyzické nebo právnické osobě, aniž by tato osoba byla vlastnicky vázána k určité nemovitosti, nepřechází na jejího právního nástupce při změně vlastnictví nemovitosti, na které věcné břemeno vázne. Zaniká smrtí fyzické osoby resp. zánikem právnické osoby nebo vzájemnou dohodou oprávněného a povinného z věcného břemene. V případě smrti fyzické osoby je třeba podat návrh o zrušení věcného břemene spolu s originálem nebo ověřenou kopií úmrtního listu oprávněného. Katastr nemovitosti na základě takové žádosti věcné břemeno ve lhůtě šedesáti dnů z listu vlastnictví vymaže.